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Avaliação de Imóveis

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Avaliação de imóveis é a definição técnica de valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis). Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes. Na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comercio, os lucros cessantes, as marcas e patentes. A avaliação da propriedade pode ter outros fins, como a partilha dos bens de uma herança.

A Engenharia de Avaliações Brasileiras surgiu no início do século XX. O engenheiro Luiz Carlos Berrini, teve grande importância para o crescimento de técnicas de avaliação, atuando a partir de 1928, o mesmo deixou grandes lições muito importantes até nos dias de hoje.

O objetivo da avaliação é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, colocando uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução da sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos e outros. Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

A melhor maneira para se avaliar um imóvel é a comparação com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessidade encontrar o valor, mas nem sempre isso é possível, principalmente por se tratar de imóveis singulares, como os grandes prédios comerciais e industriais.

Os valores de transações em imóveis semelhantes são a maior clareza de mercado para um imóvel. Tendo esses dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis é sempre diferentes um dos outros.

Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para analisar se os preços condizem com o do mercado.

É importante saber que na Engenharia de Avaliações deve-se entender o conceito do valor. É indispensável saber e estudar os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionado os diferentes aspectos da questão. Pois somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação.

Existem diversas definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço. O valor é intrínseco ao bem e depende de variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua decisão. O preço dependa da situação do negocio, dos interesses pessoas e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre com pressões externas. Lembrando que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.

A Norma diz:

“O valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita…”

O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.

Ao contrario do preço, que é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja media ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.

Antes de se fazer uma avaliação, é necessário um roteiro de trabalho como:

  • Levantamento de dados;
  • Vistoria;
  • Caracterização do terreno, das benfeitorias e da região;
  • Constatação dos danos e histórico;
  • Levantamentos de indícios e/ou evidências;
  • Entrevistas (o que não foi dito pelas partes);
  • Observação (a edificação “fala”);
  • Verificação das condições de segurança e estabilidade;
  • Registro fotográfico;
  • Levantamentos de hipóteses;
  • Teste das hipóteses;
  • Conclusões;
  • Elaboração do laudo.

Mercado de Trabalho

As avaliações de imóveis são realizadas normalmente por profissionais com nível superior e que atuam no ramo imobiliário, que se titulam como avaliador ou perito imobiliário. Que além da formação superior na área de avaliação de imóveis, devem estar inscritos na associação profissional e possuir seguro. Infelizmente o mercado está cheio de supostos avaliadores, que não tem nenhuma formação na área.

Quer saber mais? Acesse o site https://www.iped.com.br/iniciacao-profissional/curso/avaliacao-de-imoveis e faça sua matricula neste curso. Bons estudos!

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